¿Cuándo compensa?
- Hay dos o más vecinos interesados, o ya hay alguno con cargador y otros preguntando.
- Las líneas son largas: la centralización de contadores está lejos de las plazas, o en otra planta. Cada línea suelta repite los mismos metros de canalización.
- La potencia del garaje va justa, o el cuadro general no tiene sitio para más protecciones.
- Las zonas comunes ya tienen cables por todas partes y la comunidad quiere que lo siguiente vaya por un único recorrido, ordenado y legalizado.
Si solo hay un vecino interesado y el garaje es pequeño, no hace falta nada de esto: se le instala lo suyo y, si acaso, se aprovecha para dejar la bandeja preparada para el siguiente.
1. Qué se instala
La ITC-BT-52 del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión es la norma que regula la recarga en garajes. Para una comunidad que ya existe, en la práctica hay dos maneras de hacerlo:
A. Canalización troncal + cada vecino desde su contador
Se monta una bandeja o tubo principal por el garaje, desde la centralización de contadores hasta las zonas de plazas. Cuando un vecino quiere cargador, su línea sale de su propio contador y va por esa troncal hasta su plaza. La luz que gasta va a su factura de siempre, sin contratos nuevos ni repartos.
Es lo más sencillo y lo que recomendamos en la mayoría de garajes de Bizkaia: la comunidad paga una vez el recorrido común y cada vecino paga solo su línea y su cargador.
B. Instalación colectiva con un contador para el garaje
Una línea común con su propio contador alimenta un cuadro en el garaje, y de ahí salen los circuitos a cada plaza, cada uno con un contador secundario que mide lo que gasta cada vecino. La comunidad paga la factura del contador común y la reparte según esas lecturas.
Tiene sentido cuando los contadores de las viviendas están muy lejos o no admiten más, o en garajes grandes. A cambio, la comunidad tiene un contrato de luz más que gestionar y un reparto mensual que hacer.
En los dos casos se añade gestión dinámica de potencia: un equipo que mide el consumo real y reparte la potencia disponible entre los cargadores que estén funcionando en ese momento. Así no salta el general del garaje cuando todos enchufan a las ocho de la tarde, y casi nunca hace falta ampliar la acometida, que es lo caro de verdad. La ITC-BT-52 lo contempla expresamente.
¿Y si el edificio es nuevo?
En los edificios en propiedad horizontal construidos con la ITC-BT-52 ya en vigor (desde 2014), la norma obliga a dejar una conducción principal por las zonas comunes del garaje para poder llegar luego a las plazas. Si vuestro edificio es de esos, puede que la troncal ya esté hecha y solo falte usarla. Es lo primero que miramos en la visita.
¿Y internet en el garaje?
Se suele olvidar y conviene decidirlo en la misma obra, porque en un sótano la wifi de las casas casi nunca llega.
- Con la opción A (cada vecino desde su contador) internet no es imprescindible: el cargador carga igual sin conexión, y la gestión dinámica de potencia funciona dentro del garaje. Lo que se pierde es la aplicación, programar horarios desde casa y las actualizaciones. Si un vecino lo quiere, se resuelve con un repetidor o un cable de red desde su trastero o su casa.
- Con la opción B (contador del garaje) sí hace falta: sin conexión no hay lecturas de cada plaza ni reparto mensual. Lo razonable es un solo router para todo el garaje, con una tarjeta de datos 4G/5G o con la fibra de la comunidad si llega, y un cable de red por la troncal hasta cada cargador. Es mucho más barato que una tarjeta por cargador y no depende de la cobertura de cada plaza.
- Si se corta la conexión, los cargadores con OCPP siguen cargando y guardan cada carga; la envían cuando vuelve la línea, así que el reparto no se pierde.
En la visita medimos la cobertura móvil en el garaje. Si es mala, se pone una antena exterior o se tira el cable desde el cuarto de telecomunicaciones del edificio. El router y la tarifa de datos son un gasto común pequeño, que se reparte como el resto.
2. La junta: qué mayoría hace falta y quién paga
Una infraestructura común de recarga es, para la Ley de Propiedad Horizontal, una de las "infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos" del artículo 17.1. Eso tiene tres consecuencias que conviene que la junta conozca antes de votar:
- La puede pedir cualquier propietario, y se aprueba con el voto favorable de un tercio de los propietarios que representen, a su vez, un tercio de las cuotas. No hace falta mayoría ni unanimidad.
- Quien no vote expresamente a favor no paga: ni la instalación ni su mantenimiento. Al vecino sin coche eléctrico no se le puede cargar la obra.
- Si después se quiere conectar, paga su parte: la que le habría tocado, actualizada con el interés legal. Así nadie sale perdiendo por haberse adelantado.
En la práctica, la obra común la pagan a partes iguales los vecinos que la votan, y cada uno paga además su línea y su cargador. Si la comunidad quisiera repartir la troncal entre todos los propietarios como gasto general, eso ya no es el artículo 17.1 y conviene que el administrador lo mire con la mayoría que corresponda.
Texto de la ley en el BOE (Ley 49/1960, art. 17).
3. Cómo lo hacemos para que la junta lo pueda votar
- Visita al garaje, sin coste para la comunidad. Miramos la centralización de contadores, el cuadro general, la potencia contratada del garaje y los recorridos hasta las plazas.
- Informe breve para la comunidad: cuántos cargadores admite el garaje tal como está, qué opción recomendamos (A o B) y por qué, y qué haría falta para llegar a todas las plazas.
- Presupuesto separado en dos partes: la obra común (troncal, cuadro, gestión de potencia, legalización) y el precio por plaza para cada vecino que se conecte. Con ese desglose, cada vecino sabe en la junta lo que le cuesta votar sí.
- Instalación y legalización, con su certificado de instalación (boletín) registrado en Industria del Gobierno Vasco y copia para la comunidad.
- Las siguientes plazas se van conectando cuando cada vecino quiere, por la misma troncal, sin abrir más zonas comunes.
El precio de la obra común depende mucho del garaje (metros de recorrido, plantas, estado del cuadro), así que no lo publicamos de antemano: lo cerramos tras la visita. Para la línea de cada vecino, los precios por distancia de la guía para el vecino sirven de referencia, y con la troncal hecha bajan, porque la canalización ya está.
Propuesta de acuerdo para el orden del día
Para quien tenga que convocar la junta: un texto de partida que el administrador puede adaptar.
Punto del orden del día: Instalación de una infraestructura común de recarga de vehículos eléctricos en el garaje (art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
Propuesta de acuerdo: Aprobar la instalación de una canalización principal por las zonas comunes del garaje, con gestión dinámica de potencia, que permita a cada propietario conectar un punto de recarga en su plaza, según el presupuesto de [instalador] de fecha [fecha] por importe de [importe] € IVA incluido.
El coste de la obra común se repartirá a partes iguales entre los propietarios que voten expresamente a favor. Los propietarios que no voten a favor no soportarán el coste de la instalación ni de su mantenimiento; si en el futuro solicitan conectarse, abonarán la parte que les habría correspondido, debidamente actualizada con el interés legal.
Cada punto de recarga individual, su línea desde el contador del propietario y su consumo serán a cargo del propietario de la plaza.
Casos que nos encontramos en los garajes
Cada garaje tiene los suyos. Estos son los que más salen en las visitas y cómo se resuelven.
Plazas cuyo dueño no tiene vivienda en el edificio
Pasa mucho: alguien compró o heredó una plaza y vive en otro sitio. No tiene un contador del que tirar la línea, así que sí o sí necesita un contador nuevo: uno propio para su plaza, con su contrato de luz y su término de potencia fijo, o el contador común del garaje si la comunidad hace la instalación colectiva (opción B). Si hay varias plazas en este caso, suele ser el argumento que inclina la balanza hacia el contador común.
¿Cada vecino paga los metros de su línea o todos lo mismo?
Las dos cosas son posibles y lo decide la junta. Pagar los metros reales es lo más exacto, pero las plazas del fondo pagan más. Un precio igual para todas las plazas, con la media del garaje, es más sencillo y nadie paga más por dónde le tocó la plaza. Damos el presupuesto de las dos maneras.
Y la obra común, ¿a partes iguales o por coeficiente?
Entre los que votan a favor, por defecto se reparte según la cuota de participación. En muchos garajes todas las plazas tienen el mismo coeficiente y sale a partes iguales. Quien se sume más tarde paga su parte actualizada con el interés legal, y ese dinero se descuenta a los que ya pagaron.
Plazas alquiladas
El inquilino puede tener cargador, pero necesita el permiso por escrito del dueño de la plaza, y conviene dejar escrito quién se queda el cargador al acabar el alquiler. Con un contador común y una tarjeta por usuario, cada uno paga lo que carga, sea propietario o inquilino.
Si un vecino vende la vivienda o la plaza
El cargador es suyo: se lo puede llevar o dejarlo con la plaza. Lo práctico es que el acuerdo de la junta lo diga, para que nadie discuta después.
Coches que cargan en trifásico
El cargador normal de plaza es monofásico de 7,4 kW, y recupera en una o dos horas lo que se gasta en un día. Quien tenga un coche que cargue a 11 kW puede pedir su plaza en trifásico, algo más cara. Un cargador trifásico no es mejor para todos: con un coche que solo carga en monofásico va a la mitad de velocidad.
Un cargador rápido para todo el garaje
En lugar de un cargador en cada plaza, un cargador rápido compartido en una plaza común: cada vecino carga en 15-20 minutos lo de un día y paga lo que carga. Es lo más barato por vecino para empezar, pero hay que mover el coche y hace falta una plaza común cerca del cuadro. Se puede combinar: el rápido ahora y la troncal para quien quiera cargar en su plaza más adelante.
Garajes de varios portales o mancomunados
Si el garaje tiene su propia comunidad o mancomunidad, la decisión es de su junta, no de la de cada portal. Preparamos la documentación para el órgano que corresponda.
El seguro de la comunidad
Hay que comunicarle la instalación. Algunas aseguradoras piden señalizar los puntos de recarga o un extintor más; lo dejamos indicado en el informe.
Preguntas que nos hacen
Un vecino ya tiene su cargador. ¿Hay que cambiarlo?
No. Lo que está bien hecho y legalizado se queda como está. Si su línea va por un recorrido que estorba, se puede pasar a la troncal aprovechando la obra. Y si no tiene boletín, es buen momento para revisarlo y legalizarlo.
¿Qué pasa si la junta no lo aprueba?
Nada grave: cada vecino puede seguir poniendo su cargador con comunicación previa, como permite el artículo 17.5. Solo se pierde el ahorro de hacer el recorrido una vez y el orden en las zonas comunes.
¿Quién paga la luz de cada coche?
Con la opción A, cada vecino desde su propio contador: va en su factura. Con la opción B, la comunidad reparte la factura del contador del garaje según el contador secundario de cada plaza.
¿Hay que ampliar la potencia del edificio?
Casi nunca, gracias a la gestión dinámica. Lo comprobamos en la visita con la potencia contratada del garaje delante, y si hiciera falta, lo decimos en el informe antes de que nadie vote nada.
¿Qué marca de cargador tiene que poner cada vecino?
La que quiera, siempre que sea compatible con la gestión de potencia que se instale. Recomendamos cargadores que hablen OCPP, el estándar abierto, para que nadie dependa de la aplicación de un único fabricante.
¿Lo vemos en vuestro garaje?
Seas presidente, administrador o el vecino que lo propone: dinos el municipio y cuántas plazas tiene el garaje, y te proponemos fecha para la visita.